新一轮监管严查变相“首付贷”


据报道,住房和建设部近日与中国人民银行和银监会联合部署,规范购房融资行为,明确禁止房地产开发企业和房地产中介机构非法提供购房首付款融资。严禁互联网金融机构和小额贷款公司非法提供“首付贷款”等购买融资产品或服务;严禁房地产中介机构、互联网金融机构和小额贷款公司非法提供异地房地产分销;严禁挪用个人综合消费贷款和其他购房资金。

这是许多中央和地方监管机构最近打击非法资金流入房地产市场的一个缩影。 在此之前,许多银行监管部门已经采取行动,严格检查消费者贷款资金是否被挪用于支付购房首付款。 记者《经济参考报》在采访中发现,在监管压力下,非法银行资金进入房地产市场的趋势有所放缓,但仍有无证金融机构、中介公司和房地产开发商的产品以更加隐蔽的形式出现在市场上。

在房地产监管升级的背景下,监管层从今年年初开始严格控制资金非法流入房地产市场。特别是近几个月来,银行和一些无执照金融机构的短期资金开始变相流入房地产市场,监管力度不断加大。 然而,记者《经济参考报》在采访中发现,面对众多购房者对住房资金的依然迫切需求,市场上仍有少量“首付贷款”产品,但其形式更加隐蔽。

记者在过去一周咨询了几家房地产机构作为买家。大多数机构在表示首付资金“接近”时,坦率地说,目前无法解决资金问题,公司明确规定,不应协助客户办理信贷和消费贷款等。

然而,仍有少数中介工作者说他们“可以帮忙” “一般来说,100万元以下的贷款相对容易解决 如果你没有房子,你可以在几家合作银行申请30万元的消费贷款,还款期限最长为5年。 一名中介工作人员直言不讳地说,“目前,银行对这类贷款的检查更加严格,现在不容易批准,但我们仍然可以帮助想办法。 「

整体而言,在监管的压力下,置业人士越来越难以从银行获得相对便宜的资金来弥补首付。在这种情况下,一些贷款公司和融资担保公司将资金流入房地产市场的渠道仍然“开放”。" 一家融资担保公司的工作人员告诉记者《经济参考报》,该公司与一些银行有合作协议,每年都要与银行合作发放贷款,但贷款将进入信用报告系统。 他表示,通过该平台,贷款年利率可达5.4%,单个银行最多可借入70万元,另有几家银行最多可借入200万元。200万元以下不需要抵押品。 “贷款的目的是解释消费或装饰,可以做下来 ”他说

与此同时,一些机构仍然可以提供所谓的预付费服务,但成本相对较高。 “具体操作是先把房子抵押给我们公司,我们先提供预付款,然后在房子过户后去银行办理抵押贷款,然后偿还预付款 一般来说,这种贷款的期限不到半年,利率几乎是每年7%。 ”一名中介机构工作人员说道

“我们也可以通过担保公司帮你兑现大额信用卡贷款,但是我们需要收取中间费用。 上述机构工作人员表示,“现在调查相对严格,如果我们自己处理,基本上不可能成功,但我们可以帮助制作材料。 “据了解,这种贷款期限很长,达到30年,贷款金额从50万元到70万元不等。

此外,据记者多次采访,目前房地产开发商首付的情况依然存在。 在北京偏远郊区的一些建筑中,买家只需支付建筑首付款的10%,其余首付款由开发商先支付。 “如果80平方米左右的首付款少于40万元,可以先付一半,另一半由开发商支付,然后在明年年底前付清。没有利息和手续费,相当于两年分期付款的首付款。 “一些机构工作人员说,购买这种建筑的人数通常很少,所以没有多少人这样做。

今年以来,房地产调控政策变得更加严格,银行业不断缩小个人住房抵押贷款规模。 根据几家a股上市银行的半年度报告数据,上半年住房抵押贷款增速放缓,个人贷款新增贷款比例也较去年年底有所下降。 央行数据还显示,截至今年9月底,以个人住房抵押贷款为主要成分的家庭中长期贷款同比增长26.2%,同比增速比上季度末下降4.6个百分点。

值得注意的是,虽然家庭部门长期贷款的增长率下降,但家庭部门短期贷款的增长率却大幅上升。 根据央行的数据,今年9月底,家庭部门的短期贷款同比增长38.11%,比年初上升17.85个百分点。前三季度,家庭短期贷款增加1492亿元,比去年同期增加9428亿元,是去年同期的近三倍,是去年全年的1.5倍。 海通证券首席宏观分析师蒋超(Jiang Chao)表示,自去年下半年以来,银行贷款的额度逐渐受到限制,部分居民已经完成购房贷款或短期消费贷款,导致居民短期贷款的高增长。

中国银行国际金融研究所研究员熊启月(Xiong Qiyue)表示,从发达国家的经验来看,个人贷款是商业银行在利率自由化条件下获得稳定利差的重要资产类型。 与国际领先银行相比,中国银行业个人贷款比例和个人贷款定价仍有一定的上升趋势空。个人贷款的发展应该成为未来银行业转型升级的重要方向。 “但目前,国内个人贷款规模增长过快,银行有集中配置个人贷款的羊群行为。 大量资金涌入个人贷款市场,这并不排除改变贷款用途的违规行为。这显然不利于个人贷款市场整体的健康发展。 ”他说

事实上,除了银行系统可以计算的资金之外,来自互联网金融机构、私人贷款机构和担保公司的大量资金也流入房地产市场,促使居民变相购买杠杆更大的房子,其中的风险不容忽视。 中国社会科学院国家金融与发展实验室和国家资产负债表研究中心发布的中国去杠杆化进程报告指出,由于消费贷款和抵押贷款的不同性质,它们的利率和风险相应高于抵押贷款。目前,许多消费贷款是以现金贷款的形式提供给用户的,尤其是互联网金融平台提供的无担保和无担保信用贷款,这加大了未来可能违约的可能性。 监管机构应充分关注由此带来的潜在风险。

「一些没有牌照的机构有较高的贷款利率。在这种情况下,如果个人杠杆更快,一旦市场波动,坏账的风险就更高 此外,这种场外资金更加隐蔽,通常不包括在正式的信贷记录中。一旦场外资金违约,它们将不可避免地影响银行系统中的资金,这将很容易导致更大的风险。 一位知情人士告诉记者《经济参考报》

居民变相增加杠杆的风险受到监管部门的密切关注。在一些违法行为屡禁不止的背景下,监管力度不断提升。

住房和建设部、中国人民银行和银行业监督管理委员会最近联合部署措施,规范购房融资,加强房地产领域的反洗钱工作。 包括禁止房地产开发企业和房地产中介机构非法提供购房首付款融资;严禁互联网金融机构和小额贷款公司非法提供“首付贷款”等购买融资产品或服务;严禁房地产中介机构、互联网金融机构和小额贷款公司非法提供异地房地产分销;严禁挪用个人综合消费贷款和其他购房资金。

三部委还要求各地加大查处违规企事业单位的力度。 并将违法房屋企业、中介机构列入严重违法失信企业名单;违规互联网金融机构应列为互联网金融风险专项整治的重点对象。互联网金融机构、小额贷款公司等机构提供非法融资行为依法纳入信用体系

此前,银监会审慎监管局局长肖袁琪表示,将严厉打击挪用消费贷款资金,严厉打击“首付贷款”,借鉴美国次贷危机,防止居民杠杆率过度上升,防范房地产泡沫风险。

"银监会已派出机构开展风险调查,加强规范管理和问责,严格检查个人消费贷款非法进入房地产市场 “银监会相关人士介绍 北京、深圳等地银监局10月发布通知,要求对消费贷款资金流向进行调查。现阶段,银行正在根据要求组织支行进行调查。

事实上,自2016年初以来,我国已经对房地产中介机构、网上贷款机构、银行等贷款机构进行了多轮严格检查,坚决打击非法投机活动 去年8月,住房和建设部、银监会等七部委联合发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,要求房地产中介机构不得提供或配合其他机构提供“首付贷款”等非法金融产品和服务

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,这意味着房地产监管正在深化。一方面,它通过购买限制和销售限制等行政措施加强监督,并建立租赁和销售的长期机制,以减少投机利润空。另一方面,金融层面的重点是降低杠杆,控制投资资金来源,促进房地产回归住宅,降低泡沫风险。

中国人民大学重阳金融学院高级研究员董希淼(Dong Ximiao)也表示,监管机构将继续密切关注并严格控制投机性购买的金融需求。 银行需要继续打击投资需求,切断这一领域的金融供应。

蒋超还表示,未来房地产销售将继续降温,由于对房地产住宅短期贷款的严格监管和银行贷款额度有限,住宅贷款增速预计将趋于下降。

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